Polityka mieszkaniowa dla Warszawy

 

Jak wynika z Programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta stołecznego Warszawy na lata 2008-2012, władze Warszawy prowadzą i zamierzają kontynuować politykę zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przede wszystkim ludzi z tzw. marginesu socjalnego, czyli osób o najniższych dochodach, bezdomnych, rodziny patologiczne itp.

…Opracowana prognoza wielkości zasobu mieszkaniowego Miasta wskazuje, iż do roku 2012 zasób mieszkaniowy ulegnie zmniejszeniu o 12%. Przewiduje się spadek liczby lokali mieszkalnych przeznaczonych na najem na czas nieoznaczony o 13% oraz wzrost liczby lokali socjalnych…

Poprzez rzutowanie tej polityki na sytuację obecną, władze Warszawy do tej samej kategorii marginesu zaliczają lokatorów, obecnie zamieszkujących zasoby komunalne, co jest wielkim błędem i niesprawiedliwością wobec tych wszystkich, którzy – stanowiąc zdecydowaną większość lokatorów komunalnych – nigdy do marginesu socjalnego się nie zaliczali.

Po zapoznaniu się z Programem… można stwierdzić, że polityka władz Warszawy zmierza do sprowadzenia komunalnych zasobów mieszkaniowych do statusu lokali socjalnych, przy znacznej redukcji ich obecnej liczby i przy braku ochrony dla większości obecnych mieszkańców zasobów komunalnych, którzy nie kwalifikują się do żadnej z socjalnych kategorii.

Problem dotyczy zwłaszcza mieszkańców reprywatyzowanych domów komunalnych, rugowanych – po przewłaszczeniu – czynszami znacznie przekraczającymi koszty utrzymania i remontu budynków. Wobec tej kategorii najemców, nie mieszczących się w urzędowej definicji marginesu socjalnego, miasto Warszawa nie prowadzi żadnej polityki osłonowej i rękami najczęściej zagranicznych korporacji spycha ich do gett i slumsów swoją biernością i bezdusznością.

Pora z tym skończyć!

Należy dążyć do radykalnej zmiany polityki władz Warszawy, czyli do zmiany ich poglądu na temat roli i skali niezbędnego budownictwa komunalnego w naszym mieście, tak abyśmy po pierwsze zdołali sprawiedliwie rozwiązać problem mieszkańców kamienic już zreprywatyzowanych, jak i rozsądnie zaplanować pomoc dla tych lokatorów, którzy znajdują się lub znajdą w niedalekiej przyszłości w procesie reprywatyzacyjnym.

Władze miasta nie mogą – ot, tak – odwracać się od lokatorów – których reprezentują – i udawać, że nie są sprawcą tych wszystkich kłopotów i tragedii, jakie wynikają z ich dawnych i obecnych decyzji, a także, a może przede wszystkim, z bierności wobec nabrzmiewającego problemu społecznego, jakim są eksmisje, będące wynikiem reprywatyzacji. Lokatorzy, którzy zamieszkują reprywatyzowane kamienice, powinni być objęci specjalnym parasolem ochronnym, gdyż nie jest ich winą, że znaleźli się w zasobie, który zmienia status właścicielski.

Zmiana statusu lokatorskiego, związana z przejmowaniem kamienic przez dawnych właścicieli, jest zmianą ewidentną. Polega ona na tym, że w kalkulacji stawki czynszu pojawia się, wraz ze zmiana właściciela, nowy składnik – zysk. Składnik ten stanowi od 50% do 90% stawki czynszu, co w istotny sposób wpływa na warunki najmu.

Władze Warszawy przekazują kamienice wraz z lokatorami, a to oznacza, że nie dostrzegają niczego niewłaściwego w jednostronnym wypowiadaniu warunków najmu i pozbawianiu najemców przywilejów związanych z wieloletnim najmem czy z odbudową domów ze zniszczeń wojennych lub wykonaniem kapitalnych remontów lokali.

Nie wiemy, jaki procent spośród 2-3 tys lokali, które rocznie ubywają z zasobu komunalnego miasta, to lokale reprywatyzowane. Przyjmijmy, że jest to 50% lokali ubywających, czyli 1-1,5 tys lokali rocznie. O szczegółowe dane w tej sprawie zwróciliśmy się do władz Warszawy na piśmie w dniu 20 sierpnia 2008 r. i spodziewamy się odpowiedzi najpóźniej do końca września.

Przeciętny lokal ma pow. 40 m², więc roczny ubytek powierzchni mieszkań z tytułu reprywatyzacji można oszacować na poziomie 40-60 tys. m². Koszt mieszkania komercyjnego w pełnostandardowym apartamentowcu w Warszawie w rejonie Bemowo-Babice wynosi obecnie 5,800 zł/m², włącznie z kosztem zakupu terenu i zyskiem inwestora. Bez zysku koszt ten można oszacować na poziomie 5 tys zł/m².

Przypomnijmy, że w wyniku postępującej reprywatyzacji miastu ubywa rocznie 1000-1500 mieszkań komunalnych. Zrównoważenie tego ubytku nowym zasobem komunalnym wymagałoby nakładu inwestycyjnego rzędu 200-300 mln zł rocznie. Nie jest to kwota nie do pomyślenia w budżecie stolicy, zważywszy na jego nadwyżkę, która w ubiegłym roku wyniosła blisko 1 mld zł, i zważywszy na możliwość kilkakrotnego zmniejszenia tej kwoty w wypadku zaciągnięcia przez miasto kredytu hipotecznego, spłacanego w ratach.

Roczne koszty obsługi przez miasto takiego kredytu nie powinny przekraczać 10% pożyczonej kwoty, czyli 20 mln zł, a gdyby miasto zdecydowało się na program wieloletni, odpowiednią wielokrotność tej kwoty.

W wyniku realizacji tego typu programu osłonowego wielki problem społeczny, zapoczątkowany zniszczeniem miasta w czasie wojny, a następnie pogłębiony wieloma niesprawiedliwymi decyzjami wydanymi przez władze komunistyczne, zostałby wreszcie systemowo i sprawiedliwie rozwiązany, z satysfakcją zarówno dla lokatorów, jak i właścicieli odzyskiwanych budynków.

W wyniku wdrożenia takiego programu lokatorzy reprywatyzowanych budynków mogliby – po okresie spłaty przez miasto kredytu hipotecznego, np. po 25 latach –  uwłaszczyć się hipotecznie w nowo wybudowanych zasobach komunalnych, po ich wykupie z adekwatną do stażu bonifikatą.

Dopiero na bazie rozwiązanego w podobny sposób problemu reprywatyzacji powinno się realizować program stopniowego poszerzania zasobu komunalnego, zgodnie z tendencjami widocznymi w całej Europie.

Trwanie w bezwładzie bądź marazmie (z czym mamy obecnie do czynienia w budownictwie komunalnym Warszawy) grozi poważnymi konsekwencjami społecznymi, z których symptomami mamy już do czynienia. Warszawa nie chciałaby chyba, aby ghetta czy slumsy dla rdzennych Warszawiaków były wizytówką jej rządów.

Warszawiakom potrzebna jest polityka mądrzejsza, niż tylko budowanie mostów i naprawianie dróg, polityka uwzględniająca zarówno stan obecny przekroju społecznego lokatorów komunalnych, jak i przedstawiająca – w sposób zrozumiały dla przeciętnego obywatela – pozytywną wizję przemian na rynku usług komunalnych.

Stan obecny jest taki, że w domach komunalnych mieszkają przedstawiciele wszystkich warstw społecznych i profesji, a nie tylko ludzie z marginesu socjalnego, którzy faktycznie stanowią margines lokatorów komunalnych. Zasiedzenie wielu z nich ciągnie się od czasów wojny, kiedy, stłoczeni po kilka rodzin w jednym mieszkaniu, wracając z tułaczki wojennej i z obozów koncentracyjnych, koczowali w ocalałych budynkach wszyscy ci, którzy zburzone miasto budowali od nowa.

Co do stanu projektowanego, to miastu jest niezbędna formuła integracyjna dla mieszkańców zasobów komunalnych, wyrastająca z polityki zmniejszania dysproporcji w dochodach i statusie edukacyjnym ludzi, a nie ich pogłębiania w gettach biedy i przemocy z jednej strony, a luksusu chronionego przez uzbrojonych strażników z drugiej. Wydaje się, że głównym powodem tworzenia się osiedli socjalnych i slumsów jest niska świadomość urzędników dotycząca potrzeb mieszkańców budynków komunalnych i nieodpowiednie sposoby zarządzania gminnym zasobem mieszkaniowym.

W następstwie słabej orientacji urzędników w potrzebach i problemach miasta i mieszkańców, związanych z procesem reprywatyzacyjnym, godzą się oni na redukcję zasobu komunalnego. W planach miasta z 99 tys. lokali w roku 2007 do 87 tys. w roku 2012.

Obecnie w Warszawie tylko 13% mieszkań należy do miasta. W Europie wskaźnik ten kształtuje się na poziomie 40-50%, w bogatszych miastach, jak Genewa czy Amsterdam, dochodząc do 80-85%. Zamiast więc zapobiegać tendencji do zmniejszania się tego wskaźnika, władze Warszawy projektują jego dalsze, radykalne obniżanie się.

Doświadczenia europejskie zebrane w liczbach przez IUT, Międzynarodową Unię Lokatorów z siedzibą w Sztokholmie, której dyrektora mieliśmy niedawno okazję gościć w Polsce, wskazują, że mieszkania komunalne w Europie są dostępne dla szerokiej rzeszy lokatorów o zróżnicowanym statusie materialnym i społecznym, gdyż są one dźwignią ludzkiej mobilności, niezbędnej w nowoczesnej gospodarce. Powinny w związku z tym posiadać zróżnicowany metraż oraz zbliżony, współczesny standard.

Małe mieszkania dla singli powinny sąsiadować z dużymi apartamentami dla rodzin wielodzietnych, które podniosłyby status budynków komunalnych, a przez to doprowadziły do zróżnicowania przekroju społecznego ich lokatorów. Pora w XXI wieku, w kraju europejskim, skończyć z myśleniem w kategoriach nizin i slumsów, a raczej zastanowić się, jak ludzi znajdujących się w trudnych warunkach mieszkaniowych wesprzeć w ich staraniach o lepszy, a nie gorszy, lokal, a następnie integrować z osobami przywykłymi do większego luksusu.

Jak wynika z projektowanego Programu…, polityka miasta Warszawy, prowadzona przez prezydent Hannę Gronkiewicz-Waltz, jest oparta na szczątkowym budownictwie miejskim, nie rekompensującym nawet utraty substancji mieszkaniowej w wyniku wyburzeń i sprzedaży – i zmierza do szybkiego redukowania liczby lokali komunalnych na rzecz lokali socjalnych.

Skala projektowanego budownictwa miejskiego świadczy o tym, że zapewnienie nie pogorszonych warunków najmu dla lokatorów rugowanych z mieszkań w wyniku reprywatyzacji w ogóle nie jest rozważane wśród rządców miasta. Pytani wprost, rajcy odpowiedzieli, że nie potrafią nawet oszacować, ile lokali rocznie będzie podlegać tej procedurze, ani ile dotychczas lokali zreprywatyzowano.

Świadczy to o rażącym braku kompetencji osób odpowiedzialnych za projektowanie polityki mieszkaniowej w Warszawie i o zupełnym braku orientacji rajców w tym, co się dzieje w terenie. Władze interesują się inwestycjami dla elit, a poważny problem społeczny, powstający w wyniku reprywatyzacji prowadzonej pospiesznie i niekiedy z rażącym naruszeniem prawa, jest zrzucany na barki pojedynczych rodzin.

Nie tego lokatorzy mieszkań komunalnych oczekują od swoich przedstawicieli we władzach stolicy. Oczekują ich szybkich decyzji zmieniających założenia prowadzonej polityki mieszkaniowej tak, aby program mieszkaniowy miasta prowadził do systemowego rozwiązania problemów lokatorów domów podlegających reprywatyzacji, z drugiej zaś spełniał oczekiwania właścicieli odzyskiwanych budynków, którzy mają prawo żądać, aby były one zwracane bez lokatorów.

Jedynym prostym rozwiązaniem tych wszystkich problemów wydaje się uznanie, a raczej wyinterpretowanie przez prawników, nielegalności przekazywania umów komunalnych najmu podmiotom o innym statusie właścicielskim.

Na takiej interpretacji skorzystaliby zarówno nowi właściciele budynków, jak i ich dotychczasowi najemcy. Pewne wydatki poniosłoby państwo, ale dużą część wydatków zaoszczędziłoby, gdyż systemowe i rozsądne przeprowadzenie reprywatyzacji zasobów komunalnych radykalnie zmniejszyłoby liczbę osób ubiegających się o pomoc socjalną i lokale socjalne.

Rozwiązanie to ma jeszcze i tę korzyść, że nie wymaga żadnej nowej legislacji. Wymaga tylko rzeczowej i uczciwej interpretacji istniejącego prawa.

 

 Krzysztof Lewandowski