Polski Ład mieszkaniowy? (4)
„Program Mieszkanie Plus powstał, by wspierać wszystkich, którzy – z różnych względów – nie mogą sobie pozwolić na własne mieszkanie”. Co najciekawsze – pomysłodawcy łącząc swe siły z budownictwem komercyjnym chyba całkowicie wypaczyli wizję taniego mieszkania dla ludzi, nie posiadających jeszcze własnego locum. Minister infrastruktury Andrzej Adamczyk już we wrześniu zeszłego roku przyznawał, że koncepcja głębokiej współpracy z developerami była błędem.
Cena metra kwadratowego mieszkania w Nowym Nikszowcu oscyluje w granicach od 5800 do 7000 zł. Spółka PFR Nieruchomości S.A., odpowiadająca za filar rynkowy realizacji rządowego programu zapewnia, iż od samego początku informuje potencjalnych najemców o wszystkich kosztach. Mieszkania na Nowym Nikszowcu z rządowego programu nie są mieszkaniami komunalnymi. Łącznie wpłynęło 2116 zgłoszeń, pozytywną weryfikację przeszło 907 z nich. By wziąć udział w programie Mieszkanie Plus należało spełnić dwa kryteria. Przede wszystkim, nie można posiadać już prawa własności lub współwłasności do mieszkania lub domu, jak również brak prawa do lokalu spółdzielczego (co zaskakuje, bo przecież to całkiem komercyjna inwestycja). Co istotne, w tym konkretnym przypadku sprawdzana jest również zdolność czynszowa kandydata. Chodzi o sprawdzenie, czy miesięczny dochód netto (np. pensja z tytułu umowy o pracę, jak również dodatkowe dochody, np. świadczenie 500+) pozwoli najemcom na opłacenie comiesięcznego czynszu. Na razie nie wiadomo, jak długi okres dojścia do własności zaproponuje najemcom inwestor (wstępnie deklarował 15, 20, 25 i 30 lat), ani też, ile wyniesie ostateczna stawka czynszu.
Załóżmy, że małżeństwo z dwójką dzieci najmie mieszkanie 3-pokojowe, w rządowym programie, mającym ok. 52 m2, a dojście do własności miałoby trwać 25 lat (na taki okres najczęściej zaciągane są kredyty hipoteczne na zakup mieszkań). Czynsz za korzystanie z mieszkania jest wtedy nieco wyższy, bo są w nim uwzględnione raty za przyszłe wykupienie mieszkania – zgodnie z deklaracją najemcy. Przy czym całkowity kapitał spłacany w ratach czynszu najmu jest równy nakładom inwestycyjnym (m.in. koszt gruntu, budowy, etc.).
Przyjęliśmy, iż nasza przykładowa rodzina płaciłaby miesięczny czynsz w wysokości 1508 zł (w momencie rozpoczęcia budowy w 2018 r. inwestor oceniał, że w takim przypadku stawka czynszu może wynieść ok. 29 zł za m2). Wykup mieszkania, przy założeniu niezmienności czynszu, kosztowałaby tę rodzinę łącznie 452,4 tys. zł (1508 * 12 * 25). W praktyce czynsz podlega co rok waloryzacji o wskaźnik inflacji. Od najemcy wymagana jest wpłata kaucji, która wynosi 3-krotność miesięcznego czynszu. W przypadku 53-metrowego mieszkania jest to ok. 4,5 tys. zł (w razie rezygnacji z mieszkania najemca odzyska kaucję, zwaloryzowaną o wskaźnik inflacyjny). Ponadto najemca dostaje wykończone mieszkanie, ale musi je wyposażyć w meble ruchome oraz sprzęt RTV i AGD. Dojście do własności będzie kosztowało jeszcze mniej, jeśli najemca skorzysta z dopłaty do czynszu w ramach programu Mieszkania na Start. Taką dopłatę można otrzymywać nawet przez 15 lat. Dla wspomnianego mieszkania o powierzchni 60 m2 taka dopłata wyniesie 470 zł.
Nasza przykładowa 4-osobowa rodzina z dochodem 8 tys. zł będzie mogła skorzystać z takiej dopłaty. Wówczas hipotetyczny miesięczny czynsz spadłby z 1508 do ok. 1171 zł, a koszt dojścia do własności – z 452,4 tys. do 391,7 tys. zł. W pobliżu Nowego Nikiszowca powstaje inwestycja developerska z mieszkaniami na sprzedaż. Ich ceny w tzw. standardzie developerskim – w zależności od powierzchni – oscylują w granicach 5,7-6,8 tys. zł za m2. Załóżmy, że nasza przykładowa rodzina wybrała z oferty developera mieszkanie 3-pokojowe o powierzchni 53 m2, które wycenił on na ok. 318 tys. zł (6 tys. zł za m2).
Małżonkowie zarabiają 8 tys. zł miesięcznie, więc mogą liczyć na kredyt. Problem w tym, iż aby go uzyskać, muszą dysponować co najmniej 10% wkładem, czyli wpłacić developerowi z własnej kieszeni 31,8 tys. zł. To nie koniec wydatków. Od udzielonego kredytu bank pobierze prowizję – ok. 5,7 tys. zł. Dodatkowe ok. 5,6 tys. zł pochłoną koszty transakcyjne, czyli opłaty notarialne i sądowe za umowę developerską, przeniesienie własności i ustanowienie hipoteki. Oznacza to, że już na starcie nasza rodzina musi dysponować kwotą blisko 43,1 tys. zł. Po otrzymaniu kluczy do mieszkania wyłoży przynajmniej 50 tys. zł na jego wykończenie i wyposażenie. Zapłaci też za ubezpieczenie mieszkania – 223 zł rocznie. 286,2 tys. zł kredytu – kredyt hipoteczny, którego oprocentowanie wynosi 3,37%, zaś okres spłaty – 25 lat. Rata spłaty w systemie annuitetowym (uśredniona) wyniesie 1821 zł po ustanowieniu hipoteki. Gdyby przez 25 lat oprocentowanie kredytu nie zmieniło się, wówczas raty bankowe pochłoną łącznie ok. 427,9 tys. zł. Bank zyskuje ponad sto tysięcy złotych na kredycie, naszykowanym dla przeciętnego Kowalskiego!
Nowy Nikiszowiec otrzymał nominację do najważniejszej nagrody w Europie. Nominacje są zgłaszane przez ekspertów z Europy, Radę Architektów Europy oraz komitet doradczy nagrody. Projekt osiedla powstał w pracowni 22ARCHITEKCI. Teraz powalczy o nagrodę, ufundowaną przez Komisję Europejską i Fundację Miesa van der Rohe. Tak niedostępne dla przeciętnego Polaka mieszkania komunalne pod wynajem miejski – w przypadku miasta Katowic stawka czynszu za m2 zaczyna się w roku 2021 od kwoty 6,14 zł, w Łodzi to 9 zł za m2. W Łodzi maksymalna stawka może wynieść nawet 26 zł za m2, czyli 1300 zł za 50-metrowe mieszkanie. Okazuje się, iż miasta postępują z duchem czasu i zasób komunalny według wskazania urzędnika może dziwnym zbiegiem okoliczności zamienić się w wynajem komercyjny!
Kluczowym zadaniem dobrego gospodarza jest ustalenie kryteriów według których społeczeństwo ma funkcjonować dziś i według których ma rozwijać się w przyszłości. Pomijając akcję globalną covid-19, w którą nasz wielce umiłowany rząd Prawa i Sprawiedliwości wszedł bez głębszego zastanowienia, wyłania się niestety obraz braku wizji na jakąkolwiek przyszłość, a nasi decydenci (czy to z prawa, lewa, z opcji liberalnej czy konserwatywnej) zainteresowani są tylko i wyłącznie dniem dzisiejszym, ulokowaniem swoich bliskich na intratnych stanowiskach państwowych, wykorzystaniem swojego autorytetu i stanowiska maksymalnie, jak się da, do operacji korupcjogennych tak, by ten epizod w życiu zawodowym skutkował materialnym zabezpieczeniem na pokolenia.
Nie możemy mieć pretensji do polityków za to, iż zachowują się niegodnie, skoro zgodziliśmy się przyjmować serwowaną nam papkę, kłamstwa, karmienie nas dzień w dzień manipulacjami, napuszczaniem jednego na drugiego, kreowaniem sensacji. Nie ma już autorytetów, ludzie przyzwoici boją się umoczyć w tym łajnie, a my sami nie mamy już czasu i siły, aby weryfikować kolejne postacie partyjnej układanki. Nowy Polski Ład ma być skokiem cywilizacyjnym… Byle nie w przepaść!
Roman Boryczko
